"공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준"에서는 공동주택에서 발생하는 다양한 하자의 유형을 정의하고, 각 하자에 대한 판정 기준을 명확히 제시하여 효율적이고 공정한 하자 관리가 이루어지도록 하고 있습니다. 이 기준에서 정하는 주요 내용은 다음과 같습니다.
1) 하자의 정의: 시공하자, 미시공하자, 변경시공하자
"공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준"에서는 하자를 크게 세 가지 유형으로 구분하여 정의하고 있습니다.
- 시공하자: 건축물 또는 시설물을 해당 설계도서대로 시공하였으나, 내구성, 내마모성 및 강도 등이 부족하여 품질을 제대로 갖추지 못했거나, 끝마무리가 불량하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 결함을 말합니다. 즉, 설계도서에 따라 시공은 했지만 그 결과물의 품질이나 마감이 불량하여 발생하는 문제입니다.
- 미시공하자: 「주택법」에 따른 설계도서 작성기준과 해당 설계도서에 따른 시공기준에 따라 공동주택의 특정 공종(전체 또는 일부)을 시공하지 아니하여 건축물 또는 시설물이 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래하는 것을 말합니다. 이는 설계도서에 명시된 내용을 아예 시공하지 않아 발생하는 하자를 의미합니다.
- 변경시공하자: 건축물 또는 시설물이 관계 법규에 따라 설치하도록 규정된 시설물 또는 설계도서에 명기된 시설물의 규격, 성능 및 재질에 미달하거나, 설계도서에 명기된 시설물과 다른 저급 자재로 시공되어 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 하자를 말합니다. 설계와 다르게 시공되었으며, 그 변경 내용이 품질 저하나 기능 미달을 야기하는 경우에 해당합니다.
2) 결로 발생 시 하자판정 기준
결로(결로 및 곰팡이 발생)에 대한 하자 판정은 단순히 습기나 곰팡이 발생 유무만을 판단하는 것이 아니라, 발생 부위의 단열 상태, 시공 상태, 그리고 거주자의 유지 관리 노력 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 기준에서는 결로 발생 시 하자로 판정하는 주요 기준을 제시하고 있습니다.
하자 판정을 위한 조사 방법 및 기준 활용
- 열화상 카메라 (Thermal Camera): 열화상 카메라는 주로 건축물의 단열 상태를 비파괴적으로 측정하고 결로 발생의 원인이 되는 열교(Thermal Bridge) 부위를 탐지하는 데 활용됩니다. "공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준"에서도 결로 발생 시 하자 판정 기준으로 열화상 카메라 및 표면온도계 측정을 명시하고 있습니다. 열화상 카메라 측정 결과, 결로 및 곰팡이가 발생한 부위의 단열 처리가 현저히 불량하여 표면 온도가 이슬점 온도 이하로 떨어지는 것으로 판단될 경우 이를 하자로 판정하는 중요한 근거가 될 수 있습니다. 이는 눈에 보이지 않는 단열 문제를 시각적으로 확인하게 해줍니다.
- 마감재 상태 (Condition of Finishing Materials): 마감재의 상태는 하자를 육안으로 가장 쉽게 식별할 수 있는 지표 중 하나입니다. "공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준"에서는 미장, 도장, 타일 등 마감 부위에서 발생하는 균열, 들뜸, 탈락, 오염, 변색, 곰팡이 발생 등을 하자로 규정하고 있습니다. 마감재의 상태를 확인하는 것은 하자의 존재 유무와 정도를 판단하는 기본적인 조사 방법이며, 육안 조사와 더불어 두들김 조사 등을 통해 마감재의 부착 상태 등을 확인하기도 합니다. 마감재 자체의 불량이거나, 마감재 하부를 시공하는 과정의 문제 또는 누수나 결로 등 다른 하자로 인해 마감재가 손상된 경우 모두 하자로 연결될 수 있습니다. 필요에 따라서는 정밀 진단을 위해 계측 장비를 활용하기도 합니다.
- TDR값 :
여기서 각 기호는 다음을 의미합니다.
- : 온도차이비율
- : 실내 공기 온도
- : 측정 대상 부위의 실내 표면 온도
- : 실외 공기 온도
이 기준에서 결로 방지 성능 평가는 표준적인 실내외 온습도 조건을 기준으로 합니다. 예를 들어, 실내 온습도 기준은 일반적으로 온도 25℃, 상대습도 50%이며, 외기 온도는 해당 지역의 조건(지역별 최한월 평균 최저 외기 온도 등)을 적용합니다.
TDR 값은 0에서 1 사이의 값을 가지며, TDR 값이 작을수록 해당 부위의 단열 성능이 우수하여 실내 표면 온도가 실내 공기 온도와 큰 차이가 나지 않음을 의미합니다. 이는 곧 표면 온도가 이슬점 온도 이하로 떨어질 가능성이 낮아 결로 발생 위험이 적다는 것을 나타냅니다.
따라서 TDR 값은 공동주택 설계 단계에서 특정 부위의 결로 방지 성능을 정량적으로 평가하고, 시공 후 하자가 발생했을 경우 결로 발생의 원인이 단열 성능 부족에 있는지 판단하는 데 중요한 지표로 활용됩니다. 열화상 카메라 등을 통해 측정된 실내 표면 온도는 이 TDR 값을 계산하는 데 필요한 핵심 데이터가 됩니다.