1-5. 건설사업관리방식에서 용역형 사업관리(CM for Fee)와 위험성 사업관리(CM at Risk)에 대하여 설명하시오.

건설사업관리(Construction Management, CM) 방식은 발주자의 성공적인 프로젝트 완수를 지원하기 위해 전문적인 관리 기법을 제공하는 서비스입니다. 계약 및 책임 범위에 따라 크게 용역형 사업관리(CM for Fee)와 위험성 사업관리(CM at Risk)로 나눌 수 있습니다.

 

1. 용역형 사업관리 (CM for Fee)

• 개념: 용역형 사업관리는 CM 사업자가 발주자의 **대리인(Agent)**으로서 건설사업 전반에 대한 전문적인 관리 및 기술 자문 용역을 제공하고, 그 대가로 사전에 정해진 **용역 수수료(Fee)**를 지급받는 방식입니다. CM 사업자는 설계자나 시공자와 직접적인 계약 관계를 맺지 않으며, 프로젝트의 공사비, 공기, 품질 등에 대한 궁극적인 책임은 발주자에게 있습니다.
• CM의 역할 및 책임: CM 사업자는 발주자의 입장에서 프로젝트 기획, 타당성 분석, 설계 관리, 시공자 선정 지원, 공정 관리, 사업비 관리, 품질 관리, 안전 관리 등 프로젝트 전 단계에 걸쳐 폭넓은 관리 및 조정을 수행합니다. 하지만 시공 자체나 프로젝트의 최종 결과에 대한 재정적, 법적 위험 부담은 원칙적으로 지지 않습니다. 즉, 순수하게 관리 및 자문 서비스에 대한 대가를 받는 형태입니다.
• 계약 관계: 발주자와 CM 사업자 간에 용역 계약을 체결하며, 설계자 및 시공자는 발주자와 직접 계약을 맺는 것이 일반적입니다.
• 보수 체계: 주로 투입되는 용역 비용(실비)에 일정 비율의 수수료를 가산하거나, 총 공사비의 일정 비율을 용역비로 산정하는 방식(공사비 요율 방식)이 사용됩니다. CM 사업자의 보수는 프로젝트의 성공 여부보다는 제공하는 서비스의 범위와 기간에 따라 결정되는 경향이 있습니다.

2. 위험성 사업관리 (CM at Risk)

• 개념: 위험성 사업관리는 CM 사업자가 용역형 사업관리의 관리 업무를 수행하는 동시에, 시공 단계에서는 주계약자로서 공사를 직접 수행하거나 하도급 업체를 관리하며 프로젝트의 공사비, 공기, 품질에 대한 일정 부분의 위험을 부담하는 방식입니다. CM 사업자는 발주자에게 **총액 한도 보증(Guaranteed Maximum Price, GMP)**을 제공하기도 하며, 이는 프로젝트 수행 중 발생하는 추가 비용에 대해 CM 사업자가 일정 부분 책임을 지겠다는 의미를 내포합니다. 국내에서는 '시공책임형 CM'으로 불리기도 합니다.
• CM의 역할 및 책임: CM 사업자는 설계 초기 단계부터 참여하여 설계의 시공성 및 경제성을 검토하고, 공사비를 예측하며, 시공 단계에서는 하도급 계약, 공사 실행, 공정 및 품질 관리 등 시공 전반을 책임지고 관리합니다. 특히 GMP를 적용할 경우, CM 사업자는 정해진 총액 한도 내에서 공사를 완료할 책임이 있으며, 이를 초과하는 비용에 대해서는 CM 사업자가 부담하거나 발주자와 사전에 합의된 방식에 따라 분담합니다. 즉, 단순 자문 역할에서 나아가 프로젝트의 최종 결과에 대한 위험을 공유하거나 부담하는 형태입니다.
• 계약 관계: 발주자와 CM 사업자 간에 설계 전/중반 단계에서는 관리 용역 계약의 성격을 가지다가, 설계가 일정 수준 진행된 후 시공 및 위험 부담을 포함하는 별도의 계약(GMP 계약 등)을 체결하는 경우가 많습니다. CM 사업자는 하도급 업체와 직접 계약 관계를 맺습니다.
• 보수 체계: 관리 용역에 대한 수수료와 시공 부분에 대한 이윤이 포함됩니다. GMP를 적용할 경우, 최종 공사비가 GMP보다 적게 들면 그 절감액을 발주자와 CM 사업자가 사전에 정한 비율로 분배하기도 합니다 (인센티브 조항). CM 사업자의 보수와 이윤은 프로젝트의 성공(공사비 절감, 공기 단축 등)과 더 밀접하게 연관될 수 있습니다.

용역형 사업관리(CM for Fee)와 위험성 사업관리(CM at Risk)의 주요 차이점 요약

구분	용역형 사업관리 (CM for Fee)	위험성 사업관리 (CM at Risk)
CM의 위상	발주자의 대리인 (Agent)	발주자의 대리인 역할 + 주계약자/시공자 역할 (Risk Taker)
책임 범위	관리 및 자문 용역에 대한 책임	관리 용역 책임 + 공사비, 공기, 품질 등 프로젝트 결과에 대한 책임 부담
위험 부담	원칙적으로 발주자 부담	CM 사업자가 공사비, 공기 등 일부 위험 부담 (GMP 등)
계약 관계	발주자-CM (용역 계약), 발주자-설계/시공 (별도 계약)	발주자-CM (관리 용역 + 시공/책임 계약), CM-하도급 업체
보수 체계	용역 수수료 (Fee)	용역 수수료 + 시공 이윤 (GMP 연계 인센티브 등)
주요 역할	순수 관리 및 자문	관리 및 자문 + 시공 실행 및 책임

어떤 CM 방식을 선택할지는 프로젝트의 특성, 발주자의 관리 역량, 발주자가 부담하고자 하는 위험의 정도 등에 따라 결정됩니다. 용역형 CM은 발주자가 상당한 관리 역량을 가지고 있거나 순수한 관리 지원만 필요한 경우에 적합하며, 위험성 CM은 발주자의 위험 부담을 줄이고 CM 사업자에게 설계 단계부터 시공 완료까지 통합적인 책임과 관리를 맡기고자 할 때 고려될 수 있습니다.