건설기술 진흥법 (Construction Technology Promotion Act)
1. 건설사업관리 (Construction Management, CM)의 정의
건설기술 진흥법 제2조에 따르면 **'건설사업관리'**란 건설공사에 관한 기획, 타당성 조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가 또는 사후관리 등에 관한 관리 업무의 전부 또는 일부를 수행하는 것을 말합니다.
쉽게 말해, 발주자를 대신하여 건설 프로젝트의 전 과정 또는 특정 단계에서 전문적인 기술과 관리 기법을 동원해 프로젝트가 효율적이고 성공적으로 완료되도록 종합적으로 관리하는 전문 서비스입니다. 이는 단순한 시공 감독을 넘어 사업비(Cost), 공사기간(Time), 품질(Quality), 안전(Safety) 등 프로젝트 전반을 관리하는 역할을 포함합니다.
2. 건설사업관리 의무 대상 건설공사
건설기술 진흥법 시행령 제55조는 발주청이 건설엔지니어링 사업자에게 의무적으로 '감독 권한대행 등 건설사업관리'를 맡겨야 하는 공사를 규정하고 있습니다. 주요 대상은 다음과 같습니다. 🚧
- 총공사비가 200억 원 이상인 건설공사 (단, 토목공사는 100억원 이상)
- 다중이용 건축물 또는 특수구조 건축물이 포함된 건설공사
- 다음과 같은 특정 시설물 공사
- 길이 100m 이상의 교량 공사
- 공항, 댐, 고속도로, 항만, 철도, 지하철 건설공사
- 터널 공사가 포함된 공사
- 발전소, 폐기물 처리시설, 공공 하수처리시설 등 환경시설 공사
- 연면적 3만 m² 이상의 건축공사
- 연면적 5천 m² 이상의 공용 청사 건설공사
- 300세대 이상의 공동주택 건설공사
- 발주청이 안전, 품질 관리를 위해 필요하다고 인정하는 공사
건축법 (Building Act)
1. 공사감리자 (Construction Supervisor)의 정의
건축법 제2조에 따르면 **'공사감리자'**란 자기의 책임(보조자의 도움을 받는 경우 포함)으로 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질관리, 공사관리, 안전관리 등에 대하여 지도·감독하는 자를 말합니다.
즉, 공사감리자는 건축주가 지정하며, 건축물이 건축 허가 및 설계도면에 명시된 대로 정확하고 안전하게 지어지는지 감독하는 역할을 수행합니다. 건설사업관리(CM)가 프로젝트 전반의 관리자 역할이라면, 공사감리자는 시공 단계의 적법성과 품질 확보에 중점을 둔 감독자 역할에 가깝습니다.
2. 상주감리 (Resident Supervision) 대상 건축물
건축법 시행령 제19조 제5항에 따라, 공사 기간 동안 건축사보 한 명 이상을 현장에 상주시켜 감리 업무를 보조하게 해야 하는 '상주감리' 대상 건축물은 다음과 같습니다. 🏗️
- 바닥면적의 합계가 5,000 m² 이상인 건축공사 (축사 또는 작물 재배사는 제외)
- 연속된 5개 층(지하층 포함) 이상으로서 바닥면적의 합계가 3,000 m² 이상인 건축공사
- 아파트 건축공사
- 준다중이용 건축물의 건축공사
- 참고: 준다중이용 건축물이란 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 종합병원 등 불특정 다수가 이용하지만, 다중이용 건축물(5,000 m² 이상)에 해당하지 않는 연면적 1,000 m² 이상의 건축물을 의미합니다.
- 깊이 10미터 이상의 토지 굴착공사 또는 높이 5미터 이상의 옹벽 등 공사를 수반하는 건축공사로서 허가권자가 감리원 상주가 필요하다고 인정하는 경우